Immobilie gemeinsam kaufen: Co-Ownership digital abwickeln
Der gemeinschaftliche Immobilienkauf ist in Österreich rechtlich klar geregelt, in der Praxis aber komplex. Mehrere Parteien, unterschiedliche Finanzierungsmodelle, geteilte Pflichten. Dieser Leitfaden erklärt die rechtlichen Grundlagen des Miteigentums, die gängigen Modelle und wie sich der gesamte Prozess digital abbilden lässt.
Warum Immobilien gemeinsam kaufen
Die Preise auf dem österreichischen Immobilienmarkt haben sich in den vergangenen zehn Jahren nahezu verdoppelt. In Wien lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2026 bei rund 5.800 Euro. Für viele Einzelkäufer ist das eine Hürde, die sich durch Gemeinschaftsmodelle deutlich senken lässt.
Der gemeinschaftliche Kauf verteilt nicht nur die finanzielle Last. Er ermöglicht auch den Zugang zu Objekten in höheren Preisklassen, die als Einzelinvestment nicht in Frage kämen. Darüber hinaus diversifiziert er das individuelle Risiko.
Die Motive für einen Gemeinschaftskauf sind vielfältig: Paare, die ohne Trauschein erwerben, Freundesgruppen, die sich ein Ferienhaus teilen, Investoren, die gemeinsam in Zinshäuser investieren, oder Familien, die generationenübergreifend Vermögen aufbauen.
Rechtlicher Rahmen: Miteigentum in Österreich
Das österreichische Recht kennt zwei Formen des Miteigentums, die für den gemeinschaftlichen Immobilienerwerb relevant sind: das schlichte Miteigentum (ideelle Anteile) und das Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002).
Schlichtes Miteigentum (ABGB §§ 825 ff.)
Beim schlichten Miteigentum hält jede Partei einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft. Es gibt keine räumliche Zuordnung. Ein Miteigentümer mit einem Drittelanteil besitzt nicht ein bestimmtes Drittel des Hauses, sondern ein Drittel der gesamten Liegenschaft. Die Anteile werden im Grundbuch als Bruchzahlen eingetragen (z. B. 1/3, 1/2, 2/5).
Die Verwaltung und Nutzung regeln die Miteigentümer durch eine Benützungsregelung, die idealerweise vertraglich festgehalten wird. Ordentliche Verwaltungsmaßnahmen (laufende Instandhaltung, Versicherung) erfordern die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen. Außerordentliche Maßnahmen (Umbauten, Veräußerung) erfordern Einstimmigkeit.
Wohnungseigentum (WEG 2002)
Wohnungseigentum verbindet einen ideellen Miteigentumsanteil mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder Einheit. Es setzt eine Nutzwertfeststellung und einen Wohnungseigentumsvertrag voraus. Diese Form eignet sich, wenn jede Partei eine klar abgegrenzte Einheit nutzen soll.
Miteigentumsvertrag: Die Grundlage
Unabhängig vom gewählten Modell empfiehlt sich ein detaillierter Miteigentumsvertrag, der folgende Punkte regelt:
- Anteilsverhältnisse und Kostenverteilungsschlüssel
- Nutzungsregelung (räumlich und zeitlich)
- Beschlussfassung und Stimmrechte
- Vorkaufsrecht und Aufgriffsrecht bei Verkauf eines Anteils
- Regelung bei Tod eines Miteigentümers (Abtretungs- oder Übernahmerecht)
- Instandhaltungspflichten und Rücklagenzahlungen
- Streitbeilegungsmechanismus (Mediation, Schiedsgericht)
Co-Ownership-Modelle im Überblick
Modell 1: Gemeinsamer Erwerb als Miteigentümer
Das klassische Modell. Alle Parteien stehen als Miteigentümer im Grundbuch. Jede Partei haftet anteilig für Kosten und Steuern. Finanzierung erfolgt entweder über einen Gemeinschaftskredit oder individuell.
Modell 2: Erwerb über eine GmbH oder KG
Bei größeren Investorengruppen kann die Immobilie über eine Gesellschaft erworben werden. Die Beteiligten halten Gesellschaftsanteile statt Grundbuchsanteile. Das vereinfacht spätere Anteilsübertragungen, bringt aber zusätzliche steuerliche und gesellschaftsrechtliche Pflichten mit sich.
Modell 3: Digitales Co-Ownership mit Plattformkoordination
Plattformen wie Phazan ermöglichen den koordinierten Gemeinschaftskauf mit digitaler Prozessführung: automatisierte Kostenaufteilung, parallele KYC-Prüfung aller Beteiligten, zentrale Dokumentenverwaltung und koordinierte digitale Vertragssignatur per QES.
Wie Phazans Sharing-Feature funktioniert
Die Phazan-Plattform bildet den gesamten Co-Ownership-Prozess digital ab. Das funktioniert in fünf Schritten:
Schritt 1: Gruppe erstellen und Beteiligte einladen
Der Initiator erstellt eine Kaufgruppe und definiert die vorläufige Anteilsverteilung. Alle Beteiligten werden über die Plattform eingeladen und durchlaufen eine individuelle Identitätsprüfung (KYC). Die Einladung erfolgt über einen sicheren Link; eine Registrierung auf Phazan ist Voraussetzung.
Schritt 2: Gemeinsame Immobiliensuche und Matching
Die Suchkriterien aller Gruppenmitglieder fließen in das KI-gestützte Matching ein. Der Algorithmus priorisiert Objekte, die den Anforderungen der Gruppe als Ganzes entsprechen, und zeigt Kompatibilitätswerte pro Mitglied an.
Schritt 3: Angebot und Kostenaufteilung
Sobald sich die Gruppe auf ein Objekt geeinigt hat, berechnet die Plattform die individuelle Kostenaufstellung: Kaufpreisanteil, anteilige Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %), anteilige Notar- und Treuhänderkosten. Jedes Mitglied erhält eine personalisierte Kostenübersicht in Echtzeit.
Schritt 4: Parallele Vertragssignatur per QES
Der Kaufvertrag wird zentral generiert und alle Miteigentümer signieren parallel per qualifizierter elektronischer Signatur (QES). Die Plattform überwacht den Signaturfortschritt und benachrichtigt alle Beteiligten automatisch, sobald alle Unterschriften vorliegen. Mehr zur QES-Signatur finden Sie im Leitfaden QES und Kaufvertrag.
Schritt 5: Treuhand und Grundbucheintragung
Die Kaufpreiszahlung erfolgt über ein Treuhandkonto. Jeder Miteigentümer überweist seinen Anteil separat. Die Plattform koordiniert den Eingang aller Teilzahlungen und initiiert die Grundbucheintragung erst, wenn der vollständige Kaufpreis treuhänderisch gesichert ist. Die Anteile werden entsprechend der vereinbarten Bruchzahlen im Grundbuch eingetragen.
Kostenübersicht beim Gemeinschaftskauf
Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb in Österreich betragen typischerweise 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Beim Gemeinschaftskauf verteilen sie sich wie folgt:
| Kostenposition | Prozentsatz | Aufteilung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Nach Miteigentumsanteil |
| Grundbucheintragung | 1,1 % | Nach Miteigentumsanteil |
| Notarkosten | 1 – 3 % | Gleichmäßig oder nach Anteil |
| Maklerprovision | Bis 3 % + USt. | Nach Miteigentumsanteil |
| Vertragserrichtungskosten | 1 – 2 % | Gleichmäßig oder nach Anteil |
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und zwei Miteigentümern zu gleichen Anteilen ergeben sich pro Person rund 25.000 bis 30.000 Euro an Nebenkosten, zuzüglich des jeweiligen Kaufpreisanteils von 250.000 Euro.
Steuerliche Aspekte
Die Grunderwerbsteuer fällt auf den gesamten Kaufpreis an und wird anteilig auf die Miteigentümer verteilt. Bei Erwerb unter nahen Angehörigen (z. B. Eltern und Kinder) kann ein reduzierter Stufentarif zur Anwendung kommen.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden jedem Miteigentümer entsprechend seinem Anteil zugerechnet. Jeder Miteigentümer versteuert seinen Anteil individuell in seiner Einkommensteuererklärung. Absetzbar sind anteilige Werbungskosten wie Abschreibung (AfA), Instandhaltung, Versicherung und Verwaltungskosten.
Risiken und wie man sie minimiert
- Zahlungsausfall eines Miteigentümers: Ein solider Miteigentumsvertrag definiert Konsequenzen und Aufgriffsrechte. Phazan empfiehlt die Einrichtung einer gemeinsamen Rücklage.
- Uneinigkeit über Verwaltungsentscheidungen: Klare Beschlussfassungsregeln im Miteigentumsvertrag und ein definierter Streitbeilegungsmechanismus verhindern Blockaden.
- Verkauf eines Anteils an Dritte: Vorkaufsrechte und Zustimmungsvorbehalte schützen die verbleibenden Miteigentümer vor ungewollten neuen Partnern.
- Haftung bei Gemeinschaftskredit: Alle Kreditnehmer haften solidarisch. Bei individueller Finanzierung entfällt dieses Risiko.
Häufig gestellte Fragen
Können mehr als zwei Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen?
Ja. Das österreichische Miteigentumsrecht erlaubt eine beliebige Anzahl von Miteigentümern. In der Praxis sind Konstellationen mit zwei bis sechs Parteien am häufigsten. Phazan unterstützt Gruppen bis zu zehn Miteigentümern mit individueller Anteilsverteilung.
Wie wird die Kostenaufteilung beim Gemeinschaftskauf geregelt?
Die Kostenverteilung orientiert sich in der Regel an den Miteigentumsanteilen. Kaufpreis, Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) und Notarkosten werden anteilig aufgeteilt. Phazan berechnet die individuelle Kostenaufstellung automatisch und stellt sie jedem Beteiligten transparent zur Verfügung.
Brauche ich für den gemeinschaftlichen Immobilienkauf einen Notar?
Ja. Die Beglaubigung des Kaufvertrags ist für die Grundbucheintragung erforderlich. Bei einem Miteigentumskauf empfiehlt sich zusätzlich ein Miteigentumsvertrag, der die internen Rechte und Pflichten regelt. Phazan koordiniert den gesamten notariellen Prozess digital.
Was passiert, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen will?
Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer seinen ideellen Anteil frei veräußern, sofern der Miteigentumsvertrag kein Vorkaufsrecht oder Zustimmungserfordernis vorsieht. Ein gut strukturierter Miteigentumsvertrag enthält Regelungen für diesen Fall -- etwa ein Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer oder eine Aufgriffsklausel.
Ist eine gemeinsame Finanzierung möglich?
Ja. Banken bieten Gemeinschaftskredite an, bei denen alle Miteigentümer als Kreditnehmer auftreten. Alternativ kann jede Partei eine separate Finanzierung aufnehmen. Phazan stellt allen Beteiligten die für die Kreditbeantragung erforderlichen Unterlagen gebündelt bereit.